이재명 정부 부동산 규제: 5.9 양도세 중과 전 마지막 탈출구

이재명 정부 부동산 규제가 우리 자산 시장의 판도를 완전히 뒤바꾸고 있습니다. ‘부동산 불로소득 환수’라는 명확한 정책 기조 아래, 금융과 세금이라는 강력한 도구가 시장을 압박해왔죠.

데이터를 다루는 제 관점에서 볼 때, 현재 이재명 정부 부동산 규제의 핵심은 ‘인위적인 유동성 축소’와 ‘거래 절벽’입니다. 하지만 불평만 하고 있을 수는 없습니다. 2026년 5월 9일, 양도소득세 중과 유예 종료라는 거대한 파도가 다가오고 있기 때문입니다.

오늘 포스팅에서는 현 정부의 3단계 규제 타임라인을 복기하고, 다가올 5.9 세제 전환기에 무주택자, 다주택자, 1주택자가 취해야 할 최적의 대응 전략을 분석해 드립니다.

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1. 이재명 정부 부동산 규제 타임라인: 금융에서 세금까지

정부의 정책은 산발적인 것이 아니라, 매우 정교하게 설계된 3단계 로드맵을 따르고 있습니다. 이재명 정부 부동산 규제는 유동성을 죄고(금융), 거래를 막고(행정), 이익을 환수하는(세제) 구조로 완성됩니다.

핵심은 6.27 대책이었습니다. 소득이 아무리 높아도 대출 총액을 6억 원으로 묶어버린 이 조치는 ‘현금 부자’만이 상급지에 진입할 수 있는 구조를 만들었죠.

이어지는 10.15 대책은 서울 전역을 토지거래허가구역으로 묶어 갭투자의 싹을 잘라버렸습니다. 그리고 이제, 이재명 정부 부동산 규제의 마지막 퍼즐인 **’세금 폭탄’**이 카운트다운에 들어갔습니다.

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2. 5.9 양도세 중과 유예 종료: 이재명 정부 부동산 규제의 정점

2026년 5월 9일 이후, 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 매도할 경우 징벌적인 과세가 적용됩니다. 이는 이재명 정부 부동산 규제 중 가장 강력한 조치로 평가받습니다.

• 2주택자: 기본세율 + 20%p 가산

• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p 가산

• 장기보유특별공제: 전면 배제

지방세를 포함하면 **최고 실효세율은 82.5%**에 달합니다. 10억 원이 올랐다면 8억 2,500만 원을 세금으로 내야 한다는 뜻입니다. 사실상 “팔지 말라”는 시그널이나 다름없습니다.

⚠️ 여기서 주목할 ‘틈새’ 전략: 계약일 기준과 실거주 유예

정부는 급격한 충격을 완화하기 위해 두 가지 중요한 예외 조항을 두었습니다. 이것이 바로 우리가 노려야 할 기회입니다.

1. 계약일 기준 적용: 2026년 5월 9일까지 **’매매 계약’**만 체결하면, 잔금은 그 이후(4~6개월 내)에 치러도 중과세를 피할 수 있습니다.

2. 무주택자 갭투자 한시 허용: 토지거래허가구역이라도 매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자라면, 임차인 만기 시까지(최장 2년) 실거주 의무를 유예해 줍니다.

이 중요한 변곡점을 아래 인포그래픽으로 요약했습니다.

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3. 이후 시장 전망: ‘매물 잠김’과 ‘공급 절벽’의 이중고

5월 9일이 지나면 어떤 일이 벌어질까요? 데이터는 명확한 방향을 가리키고 있습니다. 이재명 정부 부동산 규제가 지속되는 한, 시장은 다음 두 가지 현상을 겪게 될 것입니다.

1. 극심한 매물 잠김 (Lock-in Effect): 80%가 넘는 세금을 내고 집을 팔 사람은 없습니다. 다주택자들은 매도를 포기하고 ‘증여’나 ‘초장기 보유’로 태세를 전환할 것입니다.

2. 공급 절벽 (Housing Cliff): 2026년 서울 아파트 입주 물량은 전년 대비 31.6% 급감합니다. (참고: 부동산R114 공급 데이터) 신축 공급도 없는데 구축 매물까지 잠긴다면? 가격의 하방 경직성은 더욱 강해질 수밖에 없습니다.

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4. 페르소나별 최적 대응 전략

이재명 정부 부동산 규제 하에서 각자의 위치에서 취해야 할 전략은 명확합니다.

👤 무주택자: “상급지 진입의 골든 타임”

• Action: 5.9 이전 쏟아지는 다주택자의 ‘절세 급매물’을 잡으세요.

• Strategy: 토지거래허가구역 내 실거주 유예 제도를 적극 활용하십시오. 이재명 정부 부동산 규제의 빈틈을 노려야 합니다. 6억 대출 상한에 묶여 매수가 불가능했던 고가 아파트도, 높은 전세가율을 활용하면 초기 자본을 획기적으로 낮춰 매수할 수 있습니다.

👥 다주택자: “구조조정의 마지막 비상구”

• Action: 5월 9일 이전에 비핵심 자산을 매도하여 포트폴리오를 슬림화하세요.

• Strategy: 매수인이 무주택자라면 전세를 낀 상태로 매도가 가능하므로, 그동안 팔리지 않던 물건을 처분할 절호의 기회입니다. 단, **”잔금 지연 시 발생하는 중과세액은 매수인이 부담한다”**는 특약을 계약서에 반드시 넣어야 합니다.

🏠 1주택자: “비규제지역 풍선효과 활용”

• Action: 갈아타기를 시도하되, 세금 리스크를 헷지(Hedge)하세요.

• Strategy: 서울 핵심지의 진입 장벽이 너무 높다면, 비규제지역으로의 이동이나 일시적 2주택 비과세 전략을 활용해 자산을 키우는 우회 전략이 필요합니다.

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5. 결론 및 요약

이재명 정부 부동산 규제는 이제 정점을 향해 가고 있습니다. 2026년 5월 9일은 단순한 날짜가 아닙니다. 다주택자에게는 ‘탈출구’가 닫히는 날이고, 무주택자에게는 ‘사다리’를 탈 수 있는 마지막 기회의 문이 닫히는 날입니다.

감정적인 대응보다는 냉철한 득실 계산이 필요한 시점입니다. 정부 정책의 틈새는 항상 존재했고, 그 틈새를 읽어내는 자만이 자산을 지키고 불릴 수 있었습니다.

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FAQ

Q1. 5월 9일 이전에 계약만 하고 잔금은 나중에 치러도 양도세 중과를 피할 수 있나요?

A. 네, 가능합니다. 정부의 보완책에 따라 2026년 5월 9일까지 매매 계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우, 잔금은 지역에 따라 4~6개월 내에 치르면 일반과세 혜택을 받을 수 있습니다.

Q2. 무주택자가 토지거래허가구역 내 아파트를 전세 끼고 살 수 있나요?

A. 한시적으로 가능합니다. 매도인이 다주택자이고 매수인이 무주택자인 경우에 한해, 기존 임차인의 임대차 기간 종료 시까지(최장 2년) 실거주 의무가 유예되어 갭투자가 허용됩니다.

Q3. 6.27 대책으로 인해 대출은 얼마나 받을 수 있나요?

A. 소득과 상관없이 수도권 및 규제 지역 내 주택담보대출 총액은 6억 원으로 제한됩니다. 이는 이재명 정부 부동산 규제의 핵심 중 하나로, 스트레스 DSR 3.0% 적용과 함께 대출 한도를 크게 축소시켰습니다.